De woningmarkt gaat in België de verkeerde kant uit. Net als vele andere West-Europese en Angelsaksische landen heeft België een vastgoedmarkt die beter zou kunnen worden georganiseerd. Lichtpuntje: we doen het voor één keer beter dan Nederland met zijn hypotheekrenteaftrek.
In België is de schuld van de gezinnen (als percentage van het inkomen) gegroeid van 80% in 2013 naar ruim boven de 100% in 2019. De Belg is zo op een paar jaar tijd van voorzichtige spaarder, met een schuld die ver onder het Europese gemiddelde zat, ontpopt tot heuse vastgoedspeculant. De schuldgraad van de gezinnen stond in België in 2018 op ongeveer het zelfde niveau als dat van de VS bij de start van de vastgoedzeepbel daar. Zowel de Europese Centrale bank, ECB, als het Internationaal Monetair Fonds, IMF, waarschuwden een paar jaar geleden al voor een overwaardering van onze huizenprijzen.
Ongeveer een kwart van alle recessies die we in het Westen hebben gekend gingen gepaard met een daling van de huizenprijzen. Ook waren zulke recessies vaak zwaarder en duurde ze langer dan de recessies met andere oorzaken. Hoewel de Belgische vastgoedmarkt zelden een echte crisis heeft gekend staat het niet in de sterren geschreven dat ons land de wetten van de economische logica voor altijd kan blijven negeren.
Dat klappende vastgoedzeepbellen zware recessies veroorzaken is eigenlijk, hoe erg ook, maar een deel van de problematiek. De schade aan onze samenleving van een slecht beheerde woningmarkt gaat veel dieper dan dat. Wonen is te duur geworden voor de meeste Belgen, en een woning vinden die zich dicht bij ons werk of sociaal leven bevindt is al helemaal onbetaalbaar anno 2020. Dit heeft tal van nadelige neveneffecten, zo staan we bijvoorbeeld elk jaar langer in de file omdat veel gezinnen verder en verder opzoek moeten om nog een betaalbare koopwoning te vinden.
Sinds het begin van de jaren 90 zijn de Belgische huizenprijzen meer dan verdubbelt, de ontwikkelde landen met een soortgelijke prijsevolutie zijn op één hand te tellen. Enkel in Denemarken, Nederland, Canada, Australië en Ierland zijn de prijzen nog harder gestegen. Ter vergelijking: in Duitsland en Zwitserland zijn de prijzen in die 30 jaar in totaal tussen de 5 en 10% gestegen, het kan dus ook anders.
Politici houden vaak van stijgende huizenprijzen. De mensen wanen zich rijker en hierdoor gaan ze dan meer lenen en uitgeven. Dit stimuleert de economie op zijn beurt, of zo gaat de theorie. Bovendien als iedereen het idee heeft dat het goed gaat verhoogt dit de kans om opnieuw verkozen te worden.
Er is echter een schaduwzijde. Door hoge huur- en aankoopprijzen hebben gezinnen op het einde van de maand minder geld over om te consumeren of sparen, dit zorgt er dan voor dat er een rem staat op onze economie. Die vrees om op lange termijn te hoge huur te moeten betalen maakt de gemiddelde Belg haast wanhopig om zo snel mogelijk toch maar zijn eigen woning te kunnen aanschaffen. Een economie waar we met zen allen meer lenen en tegen elkaar opbieden om toch maar geen huurder te moeten zijn duwt die huizenprijzen alleen maar hoger. Hierdoor gaan we dan nog meer schulden maken de cirkel begint opnieuw. Deze dynamiek is op de lange termijn onhoudbaar.
Het IMF heeft berekend dat stijgende schuld van de huishoudens op de korte termijn de economie een duw in de rug geeft. Daarna moeten diezelfde huishoudens echter de broeksriem aanhalen en alsnog gaan minderen op hun consumptie om de afbetaling vol te houden. Na een drie tot zes jaar keert de trend zich om: de groei is zwakker dan ze zou geweest zijn en de kans op een crisis neemt toe.
Er is eigenljk maar één echt antwoord op te snel stijgende huizenprijzen: meer huizen bouwen. In dat opzicht is het een spijtige evolutie dat in Brussel, waar de huizenprijzen al bij de minst betaalbare van het land horen, het aantal gezinnen sneller blijft groeien dan het aantal gebouwde woningseenheden. Net daar waar de lonen het hoogst liggen lijken we er niet in te slagen om voldoende woningen beschikbaar te maken voor die groeiende bevolking. Hierdoor verhuizen veel, vaak allochtone, gezinnen noodgedwongen naar andere gemeentes verder uit de kern van Brussel. Dit heeft disruptieve gevolgen zowel voor de gezinnen die verhuizen als voor de steden en gemeenten die deze “huisvluchtelingen” moeten opvangen. Denk maar aan de monsterscore van Forza Ninove in 2018.
Stijgende huizenprijzen zorgt ook voor een duale maatschappij waarbij meer en meer mensen het gevoel hebben niet meer vooruit te kunnen komen. De oudere generatie heeft vaak al een woning in bezit terwijl de jongeren blijven huren zonder perspectief zelf iets te kunnen kopen dat aan hun wensen voldoet. Hierdoor moeten ze zich dan ook vaak settelen in steeds verdere uithoeken van het land. Zo wordt het stilaan onbetaalbaar om als nieuwe inwijkeling iets op te bouwen in een duurdere stad als Brussel, Antwerpen, Leuven of Gent. Dan komen we in een systeem terecht waarbij je geluk moet hebben om uit een familie te komen die al in een van deze steden een voet in de deur heeft. Ook schaadt het de competitiviteit van onze ondernemingen, aangezien ook zij meer betalen voor kantoorhuur en er hogere lonen moeten worden uitbetaald om de dure woningprijzen in de steden te compenseren.
Het afschaffen van de woonbonus was een goede eerste stap. Gezinnen gingen enkel meer tegen elkaar gingen opbieden en het belastingvoordeel ging eigenlijk integraal naar een verhoging van de woningprijzen. Dit maakte woningen dus niet betaalbaarder maar subsidieerde enkel de bestaande huisbezitters ten koste van de belastingbetaler. Het verder afbouwen van dergelijke gunstregimes is iets waar België verder werk van zou moeten maken. Het huidig systeem van kadastraal inkomen, waarbij belasting op vastgoed wordt berekend op totaal fictief, en uitzonderlijk laag, virtueel huurinkomen gebaseerd op cijfers uit 1975 is bijvoorbeeld al eens door Europa bekritiseerd. Terecht.
Daarnaast moet het ook makkelijker worden om meer te bouwen op plaatsen waar het nodig is. Het Vlaamse platteland staat te vol maar in onze steden zou er een veelvoud aan woningen moeten worden gebouwd. Daarnaast is er een rol weggelegd voor de overheid die excessieve prijsstijgingen beter, en vroeger, de kiem moet insmoren.
Er zijn genoeg landen waar het beter werkt en waarvan we kunnen leren. In Zwitserland gaat men veel verder in het plannen van nieuwe constructie en is de staat erg actief in het uitbreiden en ontwikkelen van het vastgoedaanbod waarbij men wonen zelfs in de grootsteden betaalbaar tracht te houden. Zürich is absoluut geen goedkope stad, vergelijkbaar met Parijs in aankoopprijs voor een gemiddeld huis, maar de lonen liggen er in proportie nog veel hoger. In Duitsland zet men dan weer een veel grotere rem op de groei van hypotheekschulden, waardoor de woningprijzen niet de pan uitschieten en een woning kopen ook voor de gemiddelde spaarder mogelijk blijft. De toekomst van onze welvaart hangt voor een groot deel af van hoe we onze woningmarkt aanpakken. Lessen trekken uit wat er elders gebeurt is geen overbodige luxe.
Laat een reactie achter