Dit is hoe huizen in België zo duur werden

In vergelijking met andere levensmiddelen is in België het product “wonen” de afgelopen decennia veel duurder geworden. Als je alle huizen en appartementen bij elkaar op zou tellen is dit nu bij veruit de grootste activaklasse in ons land. Dit was niet altijd zo. In de 19de eeuw waren alle fabrieken bij elkaar nog meer waard de som van alle huizen. Waarom is dat nu anders?

Er zijn wel meer periodes geweest waarbij huizenprijzen de pan uit rezen. Zo waren er meerdere vastgoedzeepbellen in Amsterdam in de 17de eeuw en in de VS in de 19de eeuw en natuurlijk in 2007. Toch bleven huizenprijzen over het algemeen relatief stabiel doorheen de geschiedenis omwille van een paar factoren:

1. De hypotheekmarkt was nog niet ontwikkeld waardoor gezinnen niet de mogelijkheid hadden om schuld aan te gaan om tegen elkaar op te bieden om een huis te kopen.
2. Snelle ontwikkelingen op het vlak van transport maakte het voor veel gezinnen mogelijk om verder van hun werk of familie te gaan wonen, waardoor het aandeel ‘bruikbaar’ land om op te bouwen sterk toenam.
3. Er was niet veel regelgeving waardoor ontwikkelaars snel en makkelijk konden bouwen vanaf dat ze een nood in de markt zagen.

Hierdoor kwamen er veel huizen beschikbaar zonder dat de mensen veel tegen elkaar op konden bieden. Voor elke prijsstijging werd er ook meteen bijgebouwd.

Na de Tweede Wereldoorlog was er een omwenteling. Overheden bouwden de welvaartsstaat uit en gingen volop inzetten op het bevorderen van het huisbezit. Het idee was dat men vermogen opbouwde in een huis, dat dan kon worden aangesproken in geval van nood of wanneer men met pensioen ging. Na verloop van tijd werd het zo in de hoofden van de bevolking vanzelfsprekend dat kopen een betere optie was dan huren.

Economisch-historisch onderzoek toont aan dat die periode gepaard ging met een sterke stijging van de hypotheekschuld. Tussen 1940 en 2000 verdubbelde de hypotheekschuld als percentage van het BBP. De mate waarin we ons eigen huis bezitten ging echter ook fors omhoog: van zo een 40% van de gezinnen naar meer dan 70%.

Doorheen de geschiedenis ging een hogere vraag naar woningen maar zelden gepaard met forse en blijvende prijsstijgingen. Waarom was het dan vanaf de jaren 50 anders bij ons? De stijgende vraag naar huizen ging gepaard met een even snelle stijging in de prijzen.

1. Ten eerste groeide de bevolking zodanig dat er niet meer voldoende beschikbare grond beschikbaar was. Bouwgrond werd dus duurder.
2. De uitbouw van de hypotheekmarkt zorgde ervoor dat gezinnen tegen elkaar konden opbieden met geleend geld om zelf toch nog een lapje grond vast te kunnen krijgen.
3. Daarnaast zette de transportrevolutie zich niet meer zo sterk door als voorheen. We transporteren ons nog altijd op een gelijkaardige manier als 70 jaar geleden: met de trein en de auto. Hierdoor konden we dus niet nog verder van ons werk en sociaal leven gaan wonen. In België is het zelfs zo dat de relatieve afstanden nu groter aan het worden zijn door ons toenemend fileprobleem. De trend is dus naar dichter bij, niet verder van, het werk te gaan wonen.

De vastgoedstemmer

Het blijvend tekort aan beschikbare woningen kent echter ook een politieke oorzaak.

In de naoorlogse periode moesten eerst vooral de verwoeste huizen en steden terug opgebouwd worden. Hierdoor werden er massale hoeveelheden sociale huisvesting gebouwd waardoor er, voor die tijd moderne, woningen beschikbaar waren voor iedereen.

In België is de regelgeving bovendien lang erg laks geweest, waardoor er veel ongecontroleerde bebouwing buiten de stads- en dorpskernen is ontstaan. Die zo befaamde, en vooral beruchte, lintbebouwing heeft als gevolg gehad dat huizenprijzen in België lang redelijker geprijsd bleven dan die in bijvoorbeeld Nederland. We dragen er nu met ons groeiend fileprobleem echter wel de gevolgen van en nu dat alles is volgebouwd beginnen de prijzen aan een inhaalslag.

We hebben meer dichtheid nodig, meer woningen op een kleinere oppervlakte en dicht bij centra. Dit kan door bijvoorbeeld meer in te zetten op hoogbouw. Grootschalige verkavelingen tegengehouden lijkt echter de laatste jaren een nationale sport te zijn geworden. Het aantal nieuwe vergunningen gaat in Vlaanderen ondertussen weer in stijgende lijn maar is in bijvoorbeeld het Brusselse gewest nog maar een derde van wat er voor de financiële crisis toegekend werd.

De prijselasticiteit van het aanbod, of hoe snel er nieuwe woningen gebouwd worden als antwoord op stijgende vastgoedprijzen is dan ook vooral in de hoofdstad erg gedaald de laatste decennia.

Een mogelijke verklaring is wat door Professor Fischel van Harvard de “homevoter hypothesis” is genoemd. De theorie is dat hoe groter de proportie van de bevolking huisbezitter is, hoe kleiner het draagvlak om door middel van overheidsbeleid iets aan de woningkrapte te doen. Dus hoe meer mensen een huis bezitten, hoe minder dat er gebouwd zal worden. Een groeiend aantal papers bevestigt die hypothese.

De vraag is of met het afnemend aantal huisbezitters we op een bepaald moment niet op een punt komen waarbij die stemmen aan belang gaan verliezen. Ons op eigenaarschap gerichte beleid heeft gefaald en is aan vernieuwing toe.