De economische natuurwet bij uitstek is die van vraag en aanbod. Ben je in het bezit van een voorwerp of dienst dat iedereen nodig heeft? Is het aantal aanbieders gering? Dan kan je erg veel geld vragen voor je product. Omgekeerd, wil je iets verkopen dat ongeveer overal verkrijgbaar is? Dan zal je je prijs wat moeten laten zakken.
Zowel de aanbieders als de klanten reageren op een verschil in prijs. Bij een toename in prijs door een tekort betreden nieuwe spelers de markt of gaan bestaande aanbieders meer produceren. Dit doet de prijzen dan weer zakken.
Soms stokt dit mechanisme echter, er kan zich bijvoorbeeld een probleem voordoen aan de aanbodzijde waardoor producenten niet in extra producten kunnen voorzien. Dit heeft dan logischerwijs een prijsexplosie tot gevolg. Denk maar aan de mondmaskers die aan het begin van de COVID-19-epidemie tot wel 50 euro per stuk kostten.
Eigenlijk gebeurt er net hetzelfde op onze vastgoedmarkt. Projectontwikkelaars komen moeilijk aan vergunningen om snel bijkomende wooneenheden te kunnen bouwen om aan de toenemende vraag te kunnen voldoen. Ook is de vastgoedmarkt vaak instabiel en onzeker, op dit moment stijgen de prijzen maar tegen dat de woning klaar is kan de trend alweer minder gunstig zijn. Dit maakt het risicovoller om zwaar te investeren. Door die combinatie loop je het risico als ontwikkelaar dat je, als je al een vergunning krijgt, de marktomstandigheden zodanig veranderd zijn dat je project niet meer haalbaar is.
Enkel door meer en slimmer te bouwen op plaatsen waar de vraag het hoogst is gaan we iets aan de toenemende prijzen kunnen doen. Dit betekent ook dat het taboe op hoogbouw in onze steden bij het grof vuil moet. Daarnaast moeten minder populaire regio’s en buurten aantrekkelijker worden gemaakt door betere voorzieningen beschikbaar te stellen, denk hierbij voornamelijk aan dingen als openbaar vervoer, entertainment en werkgelegenheid.
In Vlaanderen hebben we maar een paar steden die echt goed verbonden zijn met de rest van het land: Brugge, Gent, Mechelen, Antwerpen, Leuven en Brussel. Een betere verbinding van bijvoorbeeld Ninove, Sint-Niklaas en Aalst met de centrumsteden zou die regio’s, met aanzienlijk potentieel voor de ontwikkeling van nieuwbouw, aantrekkelijker maken en de druk op steden zoals Gent, Antwerpen en Brussel doen afnemen.
Om meer aantrekkelijke en betaalbare woningen te kunnen bouwen zullen er echter eerst een paar heilige huisjes moeten sneuvelen. Plattelandslandschappen en laagbouw op een kilometer van een goed geconnecteerd station zullen eigenlijk tot het verleden moeten gaan behoren.
Academisch onderzoek ondersteunt die theorie. De London School of Economics en het Centraal Plan Bureau in Nederland onderzochten de regionale verschillen in huizenprijzen tussen het dure London en het goedkopere noordelijke deel van het land. Zij vonden dat de huizenprijzen in de regio rond London zo een 25% goedkoper zouden zijn als de regelgeving rond nieuwbouw er even gunstig was als in het noorden. Harvard kwam met onderzoek van Edward Glaeser tot dezelfde conclusies voor de Amerikaanse markt.
Of niet?
En toch, het grootste effect van zulke politiek is dat vooral huren goedkoper zal worden. De huurprijs wordt puur bepaald door vraag en aanbod, bij de prijs van een woning speelt de toestand op de financiële markten een bijna even grote rol. De lagere interestvoeten, een wereldwijd fenomeen anno 2020, hebben ervoor gezorgd dat gezinnen grotere hypotheken konden dragen zonder dat hun maandelijkse lasten verhoogden. Die gebruikte men dan om tegen elkaar op te bieden. Ook is vastgoed interessanter voor investeerders omdat andere beleggingen, obligaties bijvoorbeeld, minder opbrengen door die lagere interestvoeten. Dit zorgt er ook voor druk op de prijzen omdat die investeerders nu meer overhebben voor de aankoop van een opbrengsteigendom.
Beide oorzaken zijn belangrijk. De gunstige voorwaarden op de financiële markten maken lenen makkelijker. Tegelijkertijd staat er ook druk op onze woningprijzen door een gebrekkig vergunningsregime terwijl bepaalde steden sterk blijven groeien. Ook het “Airbnb-effect” valt niet te verwaarlozen in steden die tevens toeristische trekpleisters zijn.
De huisprijzen zijn dus een combinatie van twee factoren die op elkaar inwerken. Hoe hoger de huur in een regio is, hoe meer gezinnen en investeerders bereidt zullen zijn om een hoge prijs voor vastgoed te betalen. Anderzijds hebben investeerders bij een lagere rente weinig alternatieven en zijn ze zo ook bereidt meer te betalen. Gezinnen kunnen dan weer beter tegen elkaar opbieden omdat ze voor eenzelfde maandlast meer kunnen lenen.
Onze beleidsmakers hebben in een nationale context echter enkel vat op de ruimtelijke planning – een eventuele slimme, gerichte en voorlopig hypothetische versoepeling in eigen land bijvoorbeeld – aan de omstandigheden op de internationale geldmarkten hebben wij geen vat. En zelfs als we dat zouden hebben, een hogere rente komt op zijn beurt dan weer met een hele reeks negatieve gevolgen voor onze economie.
Laat ons dus vooral werk maken van een beter bouwbeleid, waarbij we huren zo goedkoop mogelijk maken.
Het Zwitsers model
Tussen theorie en utopie staat vaak de muur van de praktijk. Lokale buurtcomités hebben vaak erg veel macht. Hoewel het idee van een idealistisch groepje buurtbewoners die de machtige projectontwikkelaar op de knieën dwingt tot de verbeelding spreekt is het vaak niet zo dat dit ook in het algemeen belang is. Door nieuwbouw tegen te werken zorgen de buurtcomités ervoor dat hun eigen huizen nog verder in prijs blijven stijgen. Ze houden zo een lokaal monopolie in stand.
Er moeten duidelijke regels zijn rond wat nu wel en wat nu net niet mag bij de ontwikkeling van vastgoedprojecten en renovaties. En als dan aan alle voorwaarden is voldaan dan zou een vergunning snel moeten worden toegekend. Over eventueel bezwaar moet dan relatief makkelijk en snel kunnen worden beslist, nu slepen dat soort dossiers soms jaren aan.
In dat opzicht is het een positieve ontwikkeling dat de Vlaamse regering is overgegaan tot het aanstellen van extra rechters op de dienst voor vergunningsbetwistingen om de procedures te versnellen.
Daarnaast is het ook belangrijk dat de lokale bevolking mee profiteert van de welvaart en ontwikkeling van hun regio of stad. De vastgoedfiscaliteit in België is een kluwen en er zouden naast de opcentiemen een groter deel van de koek naar de gemeenten moeten gaan. Professionele verhuurders en ontwikkelaars betalen maar weinig lokale belastingen. Zij worden immers niet belast via het kadastraal inkomen, waarop de gemeente belastingen kan heffen, maar via de vennootschapsbelasting. Zo vloeit de winst van professionele ontwikkelaars en exploitanten niet naar de gemeente maar naar de federale overheid. Een verschuiving van die inkomsten naar de gemeenten maakt het voor de lokale bevolking aantrekkelijker om projecten te verwelkomen. En voor lokale politici om herverkozen te raken na het introduceren van soms wat disruptieve projecten.
Een gidsland hierin is Zwitserland. Duidelijke regels met een sterke lokale overheid waarbij de voordelen van nieuwbouw ook naar de plaatselijke bevolking vloeit is hoe men daar de vastgoedmarkt organiseert. De afgelopen eeuw kende men daar de traagste groei in huizenprijzen van de ontwikkelde wereld.
De hoge huizenprijzen blijvend laten stijgen is een politieke keuze, een die we ook kunnen omkeren. Wonen zal in de toekomst onder het huidige systeem enkel maar onbetaalbaarder worden. De proportie van de bevolking die huurt zal hierdoor ook verder toenemen, wat uiteindelijk de politieke macht van huiseigenaars zal doen verminderen. Op termijn zal er een beleid moeten komen waarbij men, door op de juiste plekken meer te bouwen, actief het aanbod aan woningen verhoogt om de prijsstijgingen in te perken. De vraag is niet of dit nodig is, maar hoeveel tijd we nog verspelen voor we hier werk van te maken.
Laat een reactie achter