Het rendement op vastgoed zou wel eens veel lager kunnen liggen dan algemeen wordt aangenomen.
Het rendement op vastgoed berekenen is niet vanzelfsprekend. Vaak gaat de bierviltformule als volgt:
- Je kijkt naar hoeveel huur je kan vragen, of uitspaart als je zelf in de woning gaat wonen.
- Daar tel je dan de verwachte appreciatie van het pand bij op.
Et voilà, een bruto rendement is berekend. Al zou ik het niemand aanraden om op basis van bovenstaande denkwijze een belissing te nemen. Om historisch te gaan achterhalen hoeveel vastgoed opbracht is echter veel moeilijker. Dit omwille van een aantal redenen:
Ten eerste worden huizen niet zo vaak (aan)gekocht. Het beperkte aantal huizen dat in een bepaalde tijd van handen wisselt is niet noodzakelijk representatief voor de gehele huizenmarkt. De gemiddelde huizenprijs zou op een bepaald moment wat omhoog of omlaag kunnen gaan simpelweg omdat er meer huizen die groter, van hogere kwaliteit of op betere locaties verkocht worden. Men corrigeert wel vaak voor oppervlakte, locatie of aantal slaapkamers, maar hoe modern de badkamer is of de kwaliteit van de afwerking is iets waar in de meeste statische modellen weinig aandacht aan wordt besteed.
Daarnaast zijn huurprijzen ook niet zo makkelijk af te lijden om dezelfde redenen, daar komt nog bij dat mensen voor een langere tijd een huurcontract afsluiten waardoor de huidige marktomstandigheden niet altijd representatief zijn voor wat er werkelijk betaald wordt. Je kan dan gaan kijken naar de huurprijzen die op een gegeven ogenblik gangbaar lijken door bijvoorbeeld te kijken naar advertenties in immo-kantoren of websites. Alsof dat alles nog niet moeilijk genoeg was, maken verhuurders of eigenaars natuurlijk ook kosten om je pand bewoonbaar en up to date te houden.
Nieuw onderzoek behandelt al die moeilijkheden door naar de investeringen van vier universiteiten in Engeland te kijken. De studie toont aan dat het rendement op vastgoedinvesteringen, na het aftrekken van de kosten, veel lager ligt dan voorheen werd aangenomen. Investeren in vastgoed is dus veel minder interessant dan je zou verwachten.
De archieven van de onderzochte universiteiten waren compleet genoeg om de problemen die we eerder beschreven te verhelpen. De studie keek naar gedetailleerde data rond aan- en verkoop van de vastgoedinvesteringen maar ook naar de huuropbrengsten en onderhoudskosten van de periode 1901 tot 1983. Om de kwaliteit constant te houden keek men naar de huurprijs voor dezelfde gebouwen van het ene naar het andere jaar. Daarnaast keek men naar de effectieve inkomsten, niet naar welke huurprijs er werd gevraagd. Zo werd bijvoorbeeld leegstand mee in rekening genomen. Van die inkomsten trok men dan de onderhoudskosten om een netto-rendement over te houden.
Zo kwam men tot een paar bijzondere conclusies. Het netto-rendement op vastgoed over die periode was amper 2.3%. Dit is veel lager dan je zou verwachten, een vergelijkbare studie kwam in 2019 tot 4.7%. Van waar het verschil?
De universiteiten waren misschien uitzonderlijk slecht in het uitkiezen en beheren van het vastgoed, dit is erg onwaarschijnlijk omdat het een erg breed portfolio gaat en dus de algemene huizenmarkt op zijn minst zou moeten benaderen. Je zou ook verwachten dat een universiteit een goede administratie heeft en dus wel degelijk het maximum uit zijn investeringen haalt. Waarschijnlijk ligt 2.3% dichter bij de waarheid. één kanttekening: de twee wereldoorlogen veroorzaakten veel depreciatie en nadien werd er op grote schaal geïnvesteerd in sociale woningen. Zowel toegenomen depreciatie als een uitbreidend aanbod was waarschijnlijk niet erg gunstig voor bestaande vastgoedinvesteerders.
Sinds de jaren ’90 is vastgoed een uitstekende investeringskeuze gebleken, maar de vraag is of dit te extrapoleren valt naar de komende 30 jaar. Aangezien het al niet lukt om echt uitsluitsel te bieden hoe goed vastgoed op lange termijn presteerde in het verleden, lijkt het voorspellen van toekomstige rendementen onbegonnen werk. Wie denkt te weten wat de komende decennia zullen brengen voor de vastgoedmarkt kan zich dus maar beter nederig opstellen.
Laat een reactie achter