Zakken de Belgische huizenprijzen straks in elkaar?

Tot voor kort leek het ondenkbaar dat de huizenprijzen in België zouden dalen, aangezien ze jaar na jaar stegen, ongeacht de pandemie. Dit was voornamelijk te wijten aan de lage rente, de groeiende economie en het gebrek aan nieuwbouwwoningen. Maar is het waarschijnlijk dat de huizenprijzen weldra daadwerkelijk gaan dalen? Om deze vraag te beantwoorden moeten we eerst definiëren wat een daling precies betekent.

Als we het hebben over een nominale daling, betekent dit dat de prijs die je betaalt daadwerkelijk lager is. Bij een reële daling kan de prijs die bij de notaris wordt afgesproken nog steeds hoger zijn, maar niet in verhouding tot de stijgende lonen en kosten van levensonderhoud. Als de inflatie bijvoorbeeld 10% bedraagt en de huizenprijzen slechts met 2% zijn gestegen, zijn de huizenprijzen eigenlijk gedaald.

In wezen kunnen huizenprijzen op 3 manieren stijgen:

1. Dalende rentevoeten, waardoor gezinnen meer kunnen lenen en dus meer kunnen bieden. Een dalende rente zorgt er ook voor dat het rendement van andere beleggingen daalt en investeerders bereid zijn meer te betalen voor een pand dat ze kunnen verhuren. Ze kunnen echter nergens anders heen met hun kapitaal.
2. Stijgende huurprijzen. Zelfs als de rentevoeten niet veranderen, kunnen huizenprijzen natuurlijk fluctueren. De waarde van een huis stijgt namelijk als de huurprijzen omhoog gaan. Het grootste voordeel van een huis is immers dat je geen huur meer hoeft te betalen. Dit voordeel wordt groter naarmate de huurprijzen stijgen. Huurprijzen worden bepaald door het aanbod op de huurmarkt en hoeveel geld er beschikbaar is bij gezinnen om aan huur uit te geven.
3. Veranderingen in wetgeving of fiscale hervormingen. Als het aantrekkelijker wordt om te kopen dan te huren, bijvoorbeeld door fiscale prikkels of extra sociale bescherming zoals via de verzekering gewaarborgd wonen (waarbij je naast een uitkering ook een deel van je hypotheek afbetaald krijgt als je werkloos wordt, terwijl er voor een huurder geen tussenkomst is).

Onmogelijk dat de huizenprijzen in België straks gaan dalen is het dus zeker niet. In onze buurlanden is het alvast wel het geval. In Nederland zijn de prijzen van een gemiddeld huis al gedaald met zo een 6% en ook in Duitsland was er een significante daling te zien. Enerzijds zorgen de stijgende prijzen voor energie en levensmiddelen er voor dat gezinnen minder overhouden om aan hun woning uit te geven. Dit zet druk op zowel de huurprijzen als op het vermogen om op een huis te bieden. Anderzijds lijkt het scenario waarbij de ECB de rente langer op een hoger niveau houdt meer en meer waarschijnlijk. De inflatie in de eurozone blijft immes hardnekkig hoog.

Een stijging van de rente van 1,5% naar pakweg 3,5% lijkt misschien niet zo aanzienlijk, de kostprijs om een huis te financieren stijgt wel aanzienlijk:

– Een lening van €300.000 over 30 jaar bij een rente van 1,5% kost ongeveer €1000 per maand.

– Een lening van €300.000 over 30 jaar bij een rente van 3,5% kost €1300 per maand.

Dit betekent dat de kosten voor een hypotheek met ongeveer 30% stijgen terwijl de lonen niet even hard stijgen. Als de rente nog verder stijgt, zal de druk op de huizenprijzen alleen maar toenemen. Zullen de prijzen straks in één jaar me 30% ineenzakken? Wellicht niet, maar besef dat de prijzen nu al achterlopen op de inflatie en dat ze in Nederland wel al met 6% gezakt zijn. Een daling of blijvende stagnatie lijkt ook in België dus niet uitgesloten. De energiecrisis zorgt er anderzijds voor dat het groeipotentieel van België toch een stuk minder is dan voorheen, waardoor onze welvaart minder snel zal groeien en de huurprijzen trager omhoog zullen gaan. Daarnaast is het weinig waarschijnlijk dat het fiscaal interessanter zal worden om een huis te kopen. De staatskas in België staat er ook niet er goed voor, dus veel ruimte voor cadeaus is er niet. Al helemaal niet omdat huisbezit in België relatief weinig belast wordt door bijvoorbeeld het systeem van kadastraal inkomen. Hoewel dit politiek erg gevoelig ligt, zal het erg gunstig regime op vastgoedbezit op lange termijn waarschijnlijk ook deel gaan uitmaken van een taxshift die arbeid minder moet gaan belasten. Kortom, de huizenprijzen in België zullen waarschijnlijk niet in één klap gaan dalen, maar er zijn wel een aantal factoren die de druk op de prijzen zullen verhogen. De rente, de inflatie, de huurprijzen, de energiecrisis en de fiscale hervormingen zullen allemaal een rol spelen in de prijsontwikkeling.

Het lijks ons erg waarschijnlijk dat er de komende jaren een sterke afkoeling te zien zal zijn op de Belgische huizenmarkt, en een daling lijkt ons bijna onoverkomelijk. De staatskas is leeg en huizen zijn nu al erg fiscaal voordelig, de rente lijkt niet snel te gaan dalen en onze economische groei heeft rake klappen gekregen.